A listed building is a structure that is protected as a heritage site – officially recognized by the heritage protection authority of the respective federal state. The special charm: whoever buys and renovates a listed building can deduct the renovation costs significantly more favorably for tax purposes than with normal real estate.
Purchasing a listed building: Risks & disadvantages
Renovation requirements: The heritage authority prescribes materials and execution – original windows, façade, ceilings. This is more expensive than standard renovation.
Unknown costs: With old buildings, unexpected renovation costs often arise (mold, structural engineering, piping). A solid building expert inspection before purchase is mandatory.
Energy efficiency: Historic buildings are often exempt from the GEG obligation (Building Energy Act), but are still inefficient. High heating costs for tenants.
Rentability: Top locations = top. Historic properties in weak locations are a risk despite tax advantages.
Historic property as an investment: When is it worthwhile?
Historic properties are worthwhile as an investment when:
High personal tax rate (from 42%) – the higher, the more the depreciation benefits
Good location – historic buildings in weak demand areas do not provide an overall advantage despite tax benefits
Professional developer – who coordinates the renovation and knows the heritage requirements
Realistic share of renovation costs – many offers promise 70%+ share of renovation costs, which should be carefully checked
Frequently asked questions about historic properties
Wie erkenne ich, ob eine Immobilie unter Denkmalschutz steht?
Über die Denkmallisten der Bundesländer (öffentlich zugänglich) oder direkt über die untere Denkmalschutzbehörde des Landkreises. Im Grundbuch steht kein Denkmalstatus – das ist ein öffentlich-rechtlicher Eintrag, nicht privatrechtlich.
Kann ich eine Denkmalimmobilie sanieren wie ich will?
Nein. Jede Maßnahme, die das äußere Erscheinungsbild oder die historische Substanz betrifft, bedarf der Genehmigung durch die Denkmalbehörde. Innere Umbauten sind oft freier möglich, aber Fenster, Fassaden, Dachdeckung unterliegen strengen Vorgaben.
Ist eine Denkmalimmobilie auch für Selbstnutzer sinnvoll?
Ja, wenn der Steuersatz hoch genug ist. Eigennutzer können 9% × 10 Jahre = 90% der Sanierungskosten von der Steuer absetzen. Bei Sanierungskosten von 300.000 € und 42% Steuersatz: ca. 113.400 € gesamte Steuerersparnis über 10 Jahre.
{
“@context”: “https://schema.org”,
“@type”: “FAQPage”,
“mainEntity”: [
{
“@type”: “Question”,
“name”: “Welche Steuervorteile hat eine Denkmalimmobilie?”,
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Answer”,
“text”: “Vermieter können Sanierungskosten zu 100 Prozent abschreiben: 9 Prozent über 8 Jahre, dann 7 Prozent über 4 Jahre. Eigennutzer können 9 Prozent über 10 Jahre, also 90 Prozent, absetzen. Zusätzlich gilt die normale Gebäude-AfA von 2 Prozent pro Jahr.”
}
},
{
“@type”: “Question”,
“name”: “Lohnt sich eine Denkmalimmobilie als Investment?”,
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Answer”,
“text”: “Ja, wenn der persönliche Steuersatz hoch ist (ab 42 Prozent), die Lage gut ist und ein erfahrener Bauträger die Sanierung koordiniert. In schwachen Lagen neutralisieren die Steuervorteile die Nachteile oft nicht.”
}
},
{
“@type”: “Question”,
“name”: “Kann ich eine Denkmalimmobilie selbst sanieren?”,
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Answer”,
“text”: “Nein, nicht frei. Jede Maßnahme am äußeren Erscheinungsbild oder der historischen Substanz (Fenster, Fassade, Dach) bedarf der Genehmigung durch die zuständige Denkmalbehörde.”
}
}
]
}
