Land transfer tax 2026: All federal states compared + saving on taxes

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The land transfer tax is a matter for the federal states – each federal state sets the tax rate itself. Overview 2026.

Key Facts -

How high is the land transfer tax in 2026?

Who pays the land transfer tax?

Save on land transfer tax: 5 legal strategies

Land transfer tax in case of divorce, inheritance & gift

Frequently asked questions about land transfer tax

How high is the land transfer tax in 2026?

State	Land transfer tax	Example: 500,000 €
Bavaria	3.5 %	17,500 €
Saxony	3.5 %	17,500 €
Hamburg	4.5 %	22,500 €
Baden-Württemberg	5.0 %	25,000 €
Bremen	5.0 %	25,000 €
Lower Saxony	5.0 %	25,000 €
Mecklenburg-Vorpommern	5.0 %	25,000 €
Rhineland-Palatinate	5.0 %	25,000 €
Saxony-Anhalt	5.0 %	25,000 €
Berlin	6.0 %	30,000 €
Hesse	6.0 %	30,000 €
Brandenburg	6.5 %	32,500 €
NW (North Rhine-Westphalia)	6.5 %	32,500 €
Saarland	6.5 %	32,500 €
Schleswig-Holstein	6.5 %	32,500 €
Thuringia	6.5 %	32,500 €

Stand: April 2026. Bayern und Sachsen mit dem niedrigsten, NRW/Brandenburg/Saarland/Thüringen mit dem höchsten Satz.

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Who pays the land transfer tax?

In general, the buyer pays the land transfer tax. It is requested by the tax office after the notary appointment and must usually be transferred within four weeks. Only after payment does the tax office issue a “certificate of tax clearance,” which is necessary for the registration in the land register.

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Save on land transfer tax: 5 legal strategies

Exclude inventory: Furniture, kitchen, built-in cabinets, garden equipment can be separately listed in the purchase contract. No land transfer tax applies to this part. Practical tip: Up to 15% of the purchase price can realistically be attributed to inventory. For 500,000 €: 75,000 € tax-free = savings of 3,500–4,875 € depending on the federal state.
Gift instead of purchase (within the family): Between parents and children, spouses, no land transfer tax applies. If parents give a property as a gift instead of selling it, the land transfer tax is completely waived – only gift tax applies if the exemptions are exceeded.
Share Deal (for larger investments): If you buy a company that owns a property, you don’t have to pay land transfer tax – if less than 90% of the shares are acquired. This strategy is hardly relevant for private individuals, but widely used in institutional real estate purchases.
Federal State Choice: If you have flexibility in which federal state you buy: Bavaria saves compared to North Rhine-Westphalia 3%, at 500,000 € = 15,000 € difference.
Optimize the timing of the transfer: Inheritance is exempt from land transfer tax. Gift-giving during lifetime is also exempt from land transfer tax between close relatives.

Land transfer tax in case of divorce, inheritance & gift

Case	Land transfer tax?
Purchase from a third party	Yes (3.5–6.5%)
Inheritance	No – tax-free
Gift from parents → children	No – tax-free
Gift from spouse	No – tax-free
Purchase from spouse	Yes – land transfer tax applies
Divorce (real division)	No – tax-free
Purchase between siblings	Yes – land transfer tax applies

Frequently asked questions about land transfer tax

Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?
Das Finanzamt schickt nach dem Notartermin einen Bescheid. Die Zahlungsfrist beträgt in der Regel 4 Wochen. Vor Zahlung wird keine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, ohne die kein Grundbucheintrag erfolgt.

Kann man die Grunderwerbsteuer finanzieren?
Ja, viele Banken erlauben die Finanzierung der Grunderwerbsteuer über das Baudarlehen. Allerdings erhöht das die Darlehenssumme und damit Zinslast. Empfehlung: Kaufnebenkosten (inkl. GrESt) aus Eigenkapital zahlen.

Ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar?
Für Eigennutzer: Nein, nicht absetzbar. Für Kapitalanleger: Ja – die Grunderwerbsteuer ist Teil der Anschaffungskosten und erhöht damit die Abschreibungsbasis (AfA). Indirekt spart man also Steuern über die Abschreibung.

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“text”: “Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Bayern und Sachsen erheben den niedrigsten Satz von 3,5 Prozent. NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen verlangen 6,5 Prozent.”
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“name”: “Wer zahlt die Grunderwerbsteuer – Käufer oder Verkäufer?”,
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“text”: “In der Regel zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt stellt nach dem Notartermin einen Bescheid aus, der innerhalb von 4 Wochen zu zahlen ist.”
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“text”: “Inventar (Möbel, Küche) separat ausweisen, Schenkung innerhalb der Familie nutzen, Erbschaft ist steuerfrei. Bei größeren Investments: Share Deal-Strukturen. Im Vergleich der Bundesländer: Bayern spart gegenüber NRW 3 Prozent des Kaufpreises.”
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