Importance of the handover when selling a house

Once the purchase contract has been signed and the notary appointment has been completed, the final step of the house sale follows: the handover. This is when you place your property in the hands of the new owner. To ensure that nothing goes wrong and there are no nasty surprises after the purchase contract has been signed, there are a few points to bear in mind.

Compensation for damages or a subsequent reduction in the purchase price make many buyers’ hair stand on end.

But that doesn’t have to be the case.

Role of the handover protocol

A handover protocol creates clarity and avoids disputes. This is because the purchase contract alone does not record all the key points. Defects, meter readings and existing inventory can be recorded again or in much more detail in a protocol. This is signed by the seller so that he cannot subsequently claim that he did not find the house as contractually agreed.

• Creates clarity and avoids disputes.
• Supplements the purchase contract by recording important details such as defects, meter readings and inventory.
• Signed by the seller to document the agreements and avoid misunderstandings.

Important aspects in the handover protocol

The handover protocol when selling a house is not so dissimilar to the protocol when handing over a rental property. However, other important points must be recorded.

This includes defects that still need to be rectified by the seller. A date should also be set for this. The handover protocol should also record which fixtures and fittings still need to be removed. All meter readings should also be recorded. The process of handing over the keys is also noted in the protocol. If keys are still missing, it is noted how many and when they will be handed over. The keys are usually only handed over after the purchase price has been paid in full.

• Similar to the protocol for rental property handovers.
• Documents defects for rectification by the seller.
• Setting a date for repairs.
• List of the inventory to be removed.
• Recording of meter readings.
• Note on the handover of keys, normally only after full payment of the purchase price.

Handover protocol: Example

Here is an example of a handover protocol in table form:

Comparison! Handover of a rental property

When the house is handed over, not only are the keys handed over, but also many other important documents. Construction plans, floor plans, the calculation of the living space, building contracts, expert opinions, maintenance contracts, insurance certificates and much more are handed over to the new owner on this day. If you are selling a rental property, the rental contracts and documents relating to the various tenants must also be handed over. During the handover, the seller usually also explains to the buyer how the heating and other important appliances in the house work.

Checklist documents

Checklist documents handover:

• Building plans
• Floor plans
• Calculation of the living space
• Building contracts
• Expert opinion
• Maintenance contracts
• Insurance certificates

Haus und Wohnung übergeben: Grundlagen & Ablauf

Der Kaufvertrag ist also unterschrieben und der Termin beim Notar sowohl von Ihnen als Verkäufer, als auch vom Käufer wahrgenommen. Ist der Kaufpreis der Immobilie auf Ihrem Konto eingegangen, muss nun das Eigentum an den neuen Besitzer übergeben werden.

Vor der Übergabe: Details im Kaufvertrag

Ganz wichtig: Alle Details zur Übergabe von Wohnung, Haus, Mehrfamilienhaus & Co. müssen bereits im Kaufvertrag festgehalten werden. Werden Möbel übernommen? Weisen Fenster, Fassade, Türen und Boden Mängel auf? Und wie viele Schlüssel werden übergeben? Auch, wenn all das nochmal im Übergabeprotokoll steht, sollte das vorab bereits im offiziellen Kaufvertrag vermerkt werden. Auch Versicherungen, die auf das Haus laufen, sollten vorab vertraglich festgehalten werden. So bleibt die Immobilie auch in dieser Übergabezeit versichert.

Das sollte bereits im Kaufvertrag aufgelistet sein:

• Zeitpunkt der Übergabe
• Mängel
• Versicherungen
• Schüssel
• Möbel
• …

Sachmängelausschluss: Definition & Erklärung

Damit Sie als Verkäufer im Nachhinein nicht für Mängel und Schäden haften müssen, empfehlen wir immer einen Sachmängelausschluss im Kaufvertrag. Trauen Sie sich auch, Fotos als späteres Beweismittel beizufügen und an Notar und Käufer weiterzuleiten. Sollten im Nachhinein plötzlich doch Mängel auftreten, haben Sie sich so extra abgesichert.

Immobilie vorbereiten: Ausstattung und Zustand

Nachdem Sie den Termin für die Übergabe vereinbart haben, müssen Sie nun die Immobilie vorbereiten. Haus und Wohnung sollten besenrein übergeben werden. Hierfür raten wir am Tag vor der Übergabe Ihre Immobilie gründlich zu säubern. Außerdem: Haben Sie sich im Kaufvertrag darauf geeinigt Mängel, wie Risse und Löcher in der Wand oder Schimmelbefall an der Decke zu beseitigen, sollten Sie sich vorab auch darum kümmern. Hier gilt es also genug Zeit ein zu planen. Räumen Sie außerdem alle Möbel und Einrichtungsgegenstände weg, die vom Käufer nicht übernommen werden.

So bereiten Sie Ihre Immobilie vor:

• Möbel & private Gegenstände entfernen
• Mängel beseitigen
• Außen- und Innenräume reinigen

Auch empfehlen wir ein Übergabeprotokoll anzufertigen. Schauen wir uns das nun genauer an:

Übergabeprotokoll: Definition und Dokumente

Ein Übergabeprotokoll, genauer ein Wohnungsübergabeprotokoll bzw. Hausübergabeprotokoll, fasst den Zustand einer Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe an einen neuen Eigentümer, Vermieter oder Mieter, in aller Kürze zusammen. Die Übergabe ist immer gleich, wichtige Dokumente werden übergeben, natürlich im Original, zum Schluss die Schlüssel.

Übergabeprotokoll: Detailreiches Dokument über den Zustand der Immobilie

Diese Unterlagen, sollen übergeben werden:

• Bauunterlagen wie Bauantrag, Querschnitte, Grundrisse
• Garantieurkunden technischer Einrichtungen
• Wartungsberichte und -verträge
• Versicherungspolicen
• Gebrauchsanleitungen

Auch die Schlüssel zu Terrasse, Balkon & Co. sollten hier eingetragen sein:

Letztlich geht es nur noch darum die Schlüssel zu übergeben:

Schlüsselübergabe: Tipps & Übersicht

Bei Schlüsselübergabe denkt man zuerst natürlich an die Hauptschlüssel für die Eingangstür. Jedoch dürfen hier auch jegliche weitere Schlüssel nicht vergessen werden. Damit hier später keine Uneinigkeit herrscht, müssen Anzahl und Verwendungszweck der übergebenen Schlüssel im Übergabeprotokoll aufgelistet werden. Gibt es keine weiteren Schlüssel, die übergeben werden müssen, sollten Sie auch das vermerken.

Diese Schlüssel sollten Sie übergeben:

• Eingangstür
• Briefkasten
• Kellertür
• Innentüren
• Garagentor
• Gartentor
• Fenster
• Terrassentüren
• Balkontüren
• Gartenhaus
• …

Weiter zu Schritt 17: Notarkosten & Maklerprovision

Der Kaufvertrag ist unterschrieben und die Immobilie übergeben? Dann geht es nur noch darum Notar und Makler zu bezahlen:

• Notarkosten & Maklerprovision

Zurück zu Schritt 15: Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung

Ist der Verkauf nun offiziell beurkundet, muss nur noch der Eintrag im Grundbuch geändert werden und der Kaufpreis auf Ihrem Konto eingehen. Genauere Details zur Abwicklung hier:

• Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung

Verkaufsgespräche führen: Ratgeber

Wie schon vorab erwähnt, kommt es auf Organisationstalent, Verhandlungsgeschick und die richtigen Argumente an, wenn eine Immobilie so gewinnbringend, wie möglich, veräußert werden soll. Hierfür ist eine Menge Psychologie gefragt. Ist der potenzielle Käufer interessant? Die junge Familie, mit den 2,3 Kindern oder der Single Unternehmer? Eine der wichtigen Fragen für die Vorbereitung auf den Besichtigungstermin und mögliche Verhandlungen lautet: Hat die Person, die vor mir steht, bereits Erfahrung im Immobilienkauf oder nicht?

Wichtig für die anstehenden Verkaufsgespräche sind:

• Organisationstalent
• Überzeugungskraft
• Verhandlungsgeschick
• Eine sehr gute Vorbereitung

Wir zeigen Ihnen hier, wie Sie beim Verkaufsgespräch punkten können – auch ohne jegliche Vorerfahrungen!

Gute Vorbereitung ist die halbe Miete!

Fakt ist: Jeder Käufer versucht den Preis zu drücken. Und das beste Argument sind Mängel an Fassade, Fenster, Boden, in Bad, Küche & Co. Seien Sie also vorbereitet auf herausfordernde Fragen und legen Sie sich die entsprechenden Antworten parat. Auch sollten Sie alle Dokumente zu diesem Zeitpunkt bereits zusammen haben, so dass Sie jede Aussage auch belegen können. Außerdem: Je besser vorbereitet Sie sind, desto souveräner und gelassener auch Ihr Aufritt! Und auch das ist enorm wichtig. Schließlich möchten Sie den Käufer überzeugen!

Zusammengefasst:

• Auf herausfordernde Fragen vorbereiten
• Gute Antworten parat haben
• Wichtige Unterlagen vorbereiten

Wichtig: Immobilienbewertung bestimmt Angebotspreis

Auch, wenn eine Preisverhandlung durchaus stressig werden kann, vergessen Sie nicht Ihr wichtigstes Argument: Die Immobilienbewertung. Schließlich haben Sie den Angebotspreis nicht emotional festgelegt, sondern haben eine professionelle Wertermittlung durchgeführt. Berufen Sie sich also immer auf das Ergebnis der Immobilienbewertung.

Preis verhandeln: Strategie & Tipps

Angebotspreis und Kaufpreis unterscheiden sich letztlich dann doch immer. Deshalb empfehlen wir Ihnen hier drei unterschiedliche Strategien, damit Sie den bestmöglichen Preis für sich herausholen können.

Hier die Übersicht:

1. Realistischer Immobilienpreis
2. Sehr hoher Angebotspreis
3. Sehr niedriger Angebotspreis

Schauen wir uns die einzelnen Strategien nun gemeinsam an:

Realistischer Kaufpreis mit Verhandlungsspielraum

Am sichersten fährt es sich mit dieser Methode: Setzen Sie den realistischen Kaufpreis an und schlagen Sie ca. 5% bis 10% oben drauf. Der Käufer wird am Ende sowieso den Preis drücken und Sie beide werden sich auf einen Kompromiss einigen müssen. Mit dieser Strategie landen Sie am Ende garantiert nicht weit entfernt von Ihrem eigentlich angestrebten Kaufpreis.

Kaufpreis + 10%

Stark überhöhter Verkaufspreis

Es kann sich auch lohnen mit einem sehr stark überhöhten Verkaufspreis einzusteigen. Hier ist jedoch Vorsicht geboten, denn ist dieser nicht ordentlich genug begründet, kann das auch viele Kaufinteressenten abschrecken. Diese Strategie lohnt sich also nur, wenn es bereits einen sehr großen Interessentenkreis gibt. Runterhandeln können Sie dann immer noch.

Kaufpreis + 30%

Sehr niedriger Verkaufspreis

Warum sollten Sie bei einem sehr niedrigen Verkaufspreis einsteigen? Lohnt sich das überhaupt? Unsere Erfahrung zeigt: Auf alle Fälle! Mit einem sehr niedrigen Verkaufspreis locken Sie zuerst viele Kaufinteressenten an. Denn: Jeder liebt Schnäppchen – auch Immobilienkäufer! Je mehr Kaufinteressenten Sie begeistern können, um so besser. Da der höchst bietende Ihr Haus oder Ihre Wohnung erstattet, liegt es also an den Kaufinteressenten sich gegenseitig zu überbieten und so den Kaufpreis zu erhöhen.

Kaufpreis – 10%

Die Preisverhandlung war erfolgreich und der Käufer möchte Ihr Haus oder Ihre Wohnung kaufen? Herzlichen Glückwunsch! Dann starten wir nun mit der letzten Phase im Immobilienverkauf: Die Abwicklung!

Weiter zu Schritt 13: Kaufvertrag bei Notar aufsetzen

Die Kaufverhandlungen waren erfolgreich und ein Käufer wurde gefunden. Herzlichen Glückwunsch! Jetzt geht es nur noch darum den Kaufvertrag aufzusetzen und die Abwicklung kann beginnen. Anzahl der Schlüssel, Übergabe, Ausstattung & Co. – erfahren Sie hier, welche Punkte unbedingt im Kaufvertrag stehen müssen.

• Kaufvertrag bei Notar aufsetzen

Zurück zu Schritt 11: Besichtigungstermine organisieren und durchführen

Ein Besichtigungstermin muss gewissenhaft vorbereitet werden. Schließlich entscheidet sich hier oft, wer wirklich Interesse an Ihrem Objekt hat und wer als Käufer wegfällt. Je besser die Planung und Durchführung der Besichtigung, um so attraktiver auch Ihre Immobilie.

• Besichtigungstermine organisieren und durchführen