Market research and pricing

Realistic pricing is crucial. Review comparable properties in the area to determine an appropriate selling price. An inflated price can put off potential buyers, while too low a price can reduce your profit.

This is how you create an offer price in line with the market:

• Determine offer price

No time? No nerves?

Instead of hundreds of e-mails, questions, answers and credit checks before the first viewing even takes place, 67% prefer to engage an estate agent, in large cities even almost 80%. We do it for you! Valuation, sale, handover and completion.

• Contact us

Condition of the apartment

Make sure that the apartment is in good condition. Repairs or renovations can affect the selling price. A potential buyer may be put off by hidden defects or necessary renovation work.

• Preparing the apartment for sale

Documentation and documents

Make sure you have all relevant documents such as the land register extract, the declaration of division, the energy certificate, the floor plan, minutes of owners’ meetings and any building permits to hand. These documents must be made available to the potential buyer.

• Land register extract
• Declaration of division(apartment from community of owners)
• Energy certificate
• Apartment floor plan
• Minutes of owners’ meetings
• Possible building permits
• …

Take a look at all the documents for the apartment sale here.

Estate agent or own sale

You can hire an estate agent to help you market the apartment and manage the sales process. However, bear in mind that estate agent fees will apply. Alternatively, you can also sell the apartment privately, which can save costs but requires more time and effort.

The big question:

• Selling with or without an estate agent?

Advertising and presentation â

Create appealing photos and a detailed description of the apartment for marketing purposes. Online real estate portals are popular platforms for advertising properties. A professional presentation can increase the chances of a quick sale.

• Create an exposé

Purchase agreement

The purchase agreement must be carefully drafted to protect the rights and obligations of both parties. A lawyer can assist in drawing up and reviewing the contract.

Read more here:

• Condominium purchase agreement

Financing of the buyer â

Clarify whether the potential buyer has secured financing to ensure that the sales process runs smoothly.

• Check creditworthiness (sale)

Notary appointment and handover â

The purchase contract must be notarized. The notary verifies the identity of the parties, clarifies open questions and ensures that the transaction is legally compliant.

• Notary appointment
• Transfer of a property

Handing over the apartment: Arrange a handover date on which you can hand over the apartment to the buyer. Document the condition of the apartment when you hand it over to avoid possible disputes later on.

Speculation tax

If you sell the apartment within ten years of buying it, speculation tax may apply. Check whether you are affected by this regulation.

• Speculation tax
• Selling a condominium tax-free

The sale of the apartment may have tax consequences. It is advisable to consult a tax advisor about the tax implications of the sale.

It makes sense to prepare thoroughly and, if necessary, seek professional help from a real estate agent, a lawyer and a tax advisor to minimize potential mistakes and risks. Every sale can have individual aspects that need to be taken into account.

Aufgaben eines Immobilienmaklers: Vorbereitung & Abwicklung

Ohne einen Berater mit Erfahrung, der sich mit der Vermarktung der Immobilie auskennt, kann sich so mancher Immobilienverkauf schwierig gestalten. Vergessen Sie nicht: Über 70% der Immobilien werden jährlich über einen Makler verkauft. Er kennt sich nicht nur mit der Vorbereitung einer Immobilie aus, sondern auch mit dem Kaufvertrag, Steuern und natürlich Bonitätsprüfungen.

Liste der Aufgaben eines Maklers:

• Vermarktung der Immobilie
• Beratung bezüglich Steuern und Finanzen
• Kreditwürdigkeitsprüfung
• Besichtigungstermine
• Verhandlungen und Argumentation
• Abwicklung, Kaufvertrag und Notar
• …

Ein Großteil vertraut auf den Makler, aber nicht nur wegen dieser einzelnen Abläufe und Prozesse. Insbesondere die eigene Zeit ist ein hohes Gut für die meisten Verkäufer:

Vorteile eines Immobilienmaklers: Erfahrung und Expertise

Wer hat schon die Zeit privat mit 100, 200 Interessenten Anfragen umzugehen, Bonitätsprüfung durchzuführen, Besichtigungstermine zu vereinbaren, sie durchzuführen, und so weiter. Genau! Und das macht den Faktor Zeit für die Meisten, die einen Immobilienmakler beauftragen, zum wichtigsten Aspekt. Erst in zweiter Linie dreht es sich dann um Vermarktungsstrategien, Exposés, Kreditwürdigkeitsprüfung, Interessenten Kommunikation, Besichtigungstermine und den bestmöglichen Verkaufspreis.

Vorteile eines Immobilienmaklers:

• Für die meisten: Zeit und Stress
• Immobilienvermarktung aus Erfahrung
• Strategie und Methoden Mix, für jeweilige Objekt Art und Zielgruppen
• Eigenes Investorennetzwerk aus Bauträgern und Privatiers
• Filter für wirkliche Kaufinteressenten
• Bestmöglicher Verkaufspreis, statt Verluste bei Privatverkauf

Immobilienmakler beauftragen: Ratgeber

Die Aufgaben und Vorteile eines Maklers sind nun geklärt. Möchten Sie Ihre Immobilie nicht im Alleingang privat verkaufen, dann steht jetzt die Suche nach einem seriösen und kompetenten Immobilienmakler an.

Immobilienmakler finden: Online & Offline

Kommen wir nun zur wichtigen Frage:

Wie findet man einen Immobilienmakler?

Im Idealfall haben Sie bereits Freunde oder Bekannte, die bereits eine Immobilie veräußert haben und Ihnen jemanden empfehlen können. Ansonsten werden Sie hierfür auch in Ihrer lokalen Tageszeitung fündig. Und ansonsten können Sie im Internet nach Maklern in Ihrer Region schauen. Der Vorteil: Sie können Online-Empfehlungen zu Rate ziehen und die Internetseite des Maklers, so wie die eingestellten Fotos der Immobilien genauer unter die Lupe nehmen. Und je nach Haustyp oder Wohnungstyp finden Sie so vielleicht sogar einen Makler, der auf Ihr Objekt sogar spezialisiert ist.

So finden Sie einen passenden Makler:

• Empfehlungen von Freunden, Familie & Bekannten
• Regionale Immobilienmakler anfragen
• Online: Spezialisierte Makler finden

Alleinauftrag oder einfacher Maklervertrag?

Außerdem müssen Sie sich fragen: Möchten Sie nur von einem Makler vertreten werden? Oder möchten Sie sich alle Optionen offen halten und Ihre Immobilie bei mehreren Maklern inserieren? Der Vorteil eines Alleinauftrages ist, dass der Makler verpflichtet ist, alles daran zu setzen Ihr Haus oder Ihre Wohnung schnell und effizient zu verkaufen. Schließlich ist er der einzige Makler, der sich Ihrer Immobilie annimmt. Entscheiden Sie sich für einen einfachen Maklervertrag, können Sie Ihre Immobilie bei mehreren Maklern vermarkten lassen. Das ist dann von beiden Seiten aus unverbindlich und die Möglichkeit eines Privatverkaufs steht Ihnen weiterhin offen.

Sie könne sich zwischen diesen Maklerverträgen entscheiden:

• Einfacher Maklervertrag
• Alleinauftrag
• Qualifizierter Alleinauftrag

Maklervertrag unterschreiben: Checkliste

Haben Sie sich für eine Art des Maklervertrags entschieden, müssen Sie vorab nur noch den Maklervertrag unterschreiben. Bevor Sie das tun, haben wir hier noch ein paar Tipps für Sie, woran Sie einen guten Makler erkennen! Das ist manchmal nämlich gar nicht so einfach. Sprechen Sie vorab also unbedingt folgende Punkte an, um sicher zu gehen, dass Sie sich auf demselben Nenner befinden.

Wichtige Fragen an den Makler – Checkliste:

• Anhand welcher Faktoren wird der Kaufpreis festgelegt?
• Wie wird die Immobilie vermarktet?
• Ist er auf Ihren Immobilientyp spezialisiert?
• Wie viele Immobilien wurden im letzten Jahr erfolgreich verkauft?
• Wie hochwertig sind die Fotos der Immobilien?
• Wie hoch ist die Provision?
• Zahl die Provision Käufer, Verkäufer oder beide?

Immobilie ohne Makler verkaufen: Privatverkauf

Was tun Sie, wenn ein erfahrener Käufer oder auch Investor, Mangel nach Mangel feststellt und den Kaufpreis Stück für Stück, nachvollziehbar, nach unten korrigiert? Viele private Verkäufer tappen hier in eine Falle und geben sich am Ende mit einem viel zu niedrigen Verkaufspreis zufrieden. Neben fehlendem Verhandlungsgeschick, mangelt es den meisten Privatverkäufern zudem an Erfahrung und Expertise.

Hier die häufigsten Fehler eines privaten Immobilienverkaufs:

• Falsche Wertermittlung
• Kein eigenes Kundennetzwerk
• Fehlerhafte Besichtigungstermine
• Fehlende Bonitätsprüfungen
• Schlecht geführte Preisverhandlungen

Schon deshalb ist der erste Schritt, sich ein Bild des Objekts zu machen. Das machen Sie anhand der richtigen Unterlagen.

Weiter zu Schritt 3: Unterlagen und Dokumente

Bevor Sie das Exposé erstellen und die Immobilie inserieren, sollten Sie dafür sorgen, alle Unterlagen und Dokumente zu organisieren und zusammen zu stellen. In unserer Checkliste finden Sie einen kompletten Überblick.

• Unterlagen und Dokumente

Zurück zu Schritt 1: Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt

Eine gute Vorbereitung ist bekanntlich die halbe Miete. So auch beim Immobilienverkauf. Vorab sollten Sie nicht nur jegliche Nebenkosten mit einkalkulieren, sondern auch einen realistischen Verkaufszeitpunkt ansetzen.

• Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt

Verkaufszeitpunkt für Haus und Wohnung

Beim Verkauf des Eigenheims, egal ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Doppelhaushälfte, muss der Verkauf exakt terminiert sein. Nicht nur der Verkauf, auch der gesamte Prozess rund um Besichtigung, Notar und Kaufvertrag bis zur Überweisung des Kaufpreises und Grunderwerbsteuer für den Käufer.

Welchen Zeitdruck haben Sie persönlich? Was ist Ihr individuelles Anliegen?

• Verkauf Ihrer eigenen Immobilie (konkretes Auszugsdatum)
• Verkauf aus dem Immobilienportfolio (gewinnmaximierter Verkauf)

Frühzeitige Planung: Vorteile

Immobilien über zwei Millionen, sind auch schon mal ein paar Monate im Markt, über 10 Millionen kann es schon mal ein Jahr sein (Reminder: Gewinnmaximiert verkaufen). Natürlich nicht in den Hotspots der Städte, aber sobald Sie sich in der Peripherie befinden, muss der richtige Interessent auf das richtige Angebot treffen. Das passiert in der Regel nicht über Nacht. Je früher die Entscheidung zum Hausverkauf oder Wohnungsverkauf getroffen wird, desto genauer kann die Planung sein und desto höher wird der erzielte Verkaufspreis. Denn klar ist:

Verkaufen unter Druck sorgt für niedrigen Verkaufspreis.

Deshalb ist es gut, dass Sie sich jetzt frühzeitig über Ihren Immobilienverkauf, die einzelnen Schritte und den Ablauf informieren. Fassen wir den zeitlichen Aufwand im Verkauf noch einmal zusammen.

Die Zeitplanung für einzelne Phasen und Schritte beinhaltet:

• Makler Kontakt
• Vollständige Unterlagen und Immobilienexposé
• Vermarktung der Immobilie
• Interessenten Kontakt
• Bonitätsprüfung (Neukontakte) für hochwertige Immobilien
• Besichtigungstermine
• Verkaufsabwicklung
• Nebenkosten und Steuern
• Übergabe

Kurzfristiger Verkauf oder langfristiger Verkauf?

Wie lange sich der Verkauf Ihrer Immobilie zieht, beeinflusst also auch den Verkaufspreis. Müssen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung unter Zeitdruck verkaufen, müssen Sie sich leider oft mit einem geringeren Verkaufspreis zufrieden stellen. Verkaufen Sie jedoch frühzeitig, können Sie durch ein professionelles Immobilien Exposé, sowie spontane Modernisierungsmaßnahmen den Verkaufspreis steigern.

Zusammengefasst:

• Kurzfristiger Verkauf = geringerer Verkaufspreis
• Langfristiger Verkauf = höherer Verkaufspreis

Kalkulieren Sie mehr Zeit ein, können Sie in Ruhe die Immobilienbewertung angehen. Da kommt es auch auf die Lage Ihrer Immobilie an:

Finanzplanung: Makler Provision, Steuern & Co.

Der Einfluss des Verkaufszeitraums steht in Relation zur Anzahl potenzieller Käufer und wirkt sich stark auf den letztendlich erzielten Verkaufspreis aus. Jedoch entstehen schon vorher Kosten, die Sie als Verkäufer tragen und berücksichtigen müssen. Dazu gehören zum Beispiel die Werbekosten, je nachdem auf welchen Plattformen oder über welche Wege Sie Ihre Immobilie vermarkten wollen. Spätestens ab 5 Millionen werden Sie, mit etwas Erfahrung, nicht mehr in den 2, 3 typischen Plattformen inserieren.

Tipp: Vorab Kosten berücksichtigen und kalkulieren!

Der Anteil dieser Kosten ist allerdings relativ gering, im Verhältnis zur Zeit, die den Verkaufsprozess bestimmen.

Nebenkosten beim Immobilienverkauf

Um Nebenkosten kommen Sie auch als Verkäufer leider nicht herum. Fehlen Ihnen zum Beispiel einige Dokumente für das Exposé, müssen Sie diese vorab beantragen. Die Kosten für den Energieausweis beginnen bei 40 Euro. Die Kosten für einen Grundbuchauszug fallen da etwas geringer aus.

Hier ein Überblick:

• Energieausweis
• Grundbuchauszug
• Wertermittlung
• Makler Provision
• Maßnahmen zur Wertsteigerung
• Inserate online & offline
• Steuern

Immobilienmakler: Finanzielle Vorteile

Das heißt, sollte die Immobilie bis Ende des Monats verkauft werden, ist es umso wichtiger, direkt einen Experten für den Immobilienverkauf an der Seite zu haben. Denken Sie dabei nicht nur an den Verkaufsprozess und die Verhandlungen. Schon vorab muss ein hochwertiges Exposé entstehen, das nicht nur aus ein paar Fotos besteht. Kommunikation muss gefiltert werden, Kreditwürdigkeiten geprüft, Vorort-Termine ausgemacht und der Kaufvertrag aufgesetzt werden.

Erfahrene Makler sparen Ihnen nicht nur Zeit, sondern auch Kosten

Probleme bei Privatverkauf: Fehlende Expertise

Deshalb stehen auch Viele beim Privatverkauf vor dem Problem, dass 15 von 20 Interessenten nach dem Besichtigungstermin kein Interesse mehr haben. Fünf Interessenten bleiben übrig, 3 handeln den Angebotspreis der Immobilie herunter, einer würde den Angebotspreis zahlen und Person fünf würde sogar etwas drauflegen. Abgesehen davon, dass man als Privatperson nicht weiß, wie kreditwürdig die Interessenten sind, ein weiteres Problem, zeigt sich, dass viele Verhandlungen geführt werden müssen, bis Sie die optimalen Verkaufspreis erzielen. Wenn es sich dabei aber um 200.000 handelt, um 2 Millionen oder sogar um 20 Millionen, bekommt die Verkaufszeit eine zunehmend höhere Relevanz.

Hier die Nachteile eines privaten Verkaufs zusammengefasst:

• Fehlende Expertise
• Keine Erfahrung
• Kein eigenes Käufernetzwerk
• Teilweise kein Organisationstalent & Verhandlungsgeschick

Das bringt Sie auch direkt zum nächsten Schritt – den Maklertermin:

Weiter zu Schritt 2: Immobilienmakler beauftragen

Ein Immobilienmakler begleitet Sie durch den gesamten Verkaufsprozess der Immobilie. Er steht Ihnen mit jeder Menge Expertise, Erfahrung und Verhandlungsgeschick zur Seite und berät Sie auch zu den Themen Steuern und Finanzierung.

• Immobilienmakler beauftragen

Zurück zur Übersicht: Immobilie verkaufen

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen oder ein Haus verkaufen möchten, kommt es nicht nur auf Organisationstalent an, sondern auch auf eine realistische Wertermittlung, sowie Kenntnisse über die aktuelle Marktsituation. Mit unserem Ratgeber sind Sie perfekt auf Ihre Immobilienveräußerung vorbereitet.

• Immobilie verkaufen

What is the advantage of partial sale?

You think about the partial sale of your property? In our guide we have already reported a lot about the partial sale of real estate and of course answered the question, is a partial sale of real estate useful? Selling to your own children, angel children – how does it work?

The great advantage of partial sale is the quick transfer of the purchase price. Finally, you save a lot of steps in the real estate sale. For example, a large part of the communication with potential buyers, the subsequent credit checks so that you find a serious buyer.

Partial sale to private possible?

In principle, the partial sale of real estate to private is possible. Anyone can acquire shares in your property and thus become a part owner. Basically also a good idea, after all, the sales price is transferred quickly. You surround the typical buyer search when selling real estate, if you have a direct contact for the partial sale.

Private sell via portal?

Not everyone has family, usually children, who buy off part of the property. What are the alternatives?

Most private buyers looking for offers via real estate portals will not accept a partial sale, but want to buy the entire property. If you want to sell a property in part, you should look for people in the immediate vicinity who might be interested in participating. In this case, you should contact one of the partial sale providers.

Partial sale apartment, house, land – all possible.

Example: share of 20% sold to children:

Right of residence and right of use: costs?

After the partial sale, you only need to agree on the use of the property.

What are the costs of the partial sale?

If you want to retain the sole right to live and use the property, the partial buyer will usually demand a usage fee from you, the so-called “usage fee”. Of course, in the case of a private partial sale, for example a partial sale to your children, you can agree that no usage fee has to be paid.

The usage fee is freely negotiable.

The typical user fee is approximately 3% p.a.

Providers usually charge 3-5% p.a.

Also in the guide on the subject of partial sale providers in comparison, we have already calculated the various user fees of the larger providers (financial companies). If you sell your property in part to a company, like such a financial company, then the usage fee is usually between 3% and 5% (of the sold share) per year.

Means simply, if you sell 100,000 euros of your property in part, you pay an annual user fee of 3,000 to 5000 euros.

Tip. Secure yourself, the usufructuary right

In all cases, however, you should protect yourself, especially with regard to your lifelong right of residence and right of use. The technical term for this is the so-called “usufruct”. The usufructuary right stipulates that you have a complete right to live in and use the property until the day of your death. Accordingly, you are independent of any decisions made by your future co-owners. Even if they are your children or grandchildren.

Purchase contract at the notary:

Taxes on partial sale to private

The name says it all, this tax is intended to limit speculation in the real estate market.

Speculation tax explained

With the speculation tax, the legislator says: If you buy a property, you may only sell it tax-free after X years – even in the case of a partial sale. X = years differs depending on whether you bought the property as an investment (rent it out) or live in it yourself (owner-occupied).

Speculation period:

• Third party use – 10 years
• Self-interest – 3 years

Amount of speculation tax

The amount of the speculation tax always depends on the own tax rate. Thus, the speculation tax is quickly over 25% and for high earners also quickly 40%.

Read more here about the:

• Speculation tax

Partial sale of real estate. The guide

You want to learn more about the partial sale of real estate? Then take a look here at my big guide, in which I really highlight all aspects, from the advantages, to the disadvantages, to possible alternatives, such as the mortgage loan or even the real estate pension. Of course, also everything on the subject of taxes in the partial sale. All experiences:

• Partial sale property

Procedure: Real estate brokerage (private) of house & apartment

You have the chance to broker a property, but you are not a real estate agent? With the one-time mediation of a property this is no problem at all.

PS: This article is an overview. Please inform yourself in detail about specific cases.

Any responsible citizen is allowed to make contracts, even when brokering a property. There are a few limits that make you a commercial trader, which I have written about many times on the blog. To put it quickly: privately you are allowed to broker a maximum of 3 properties in 5 years, even without a trade licence. The latest information on the law can also be found here: Commercial real estate trade (external).

Basically, the motto described in the introduction applies:

Only those who write remain

So, as always in the business world, put everything in writing.

Procedure and checklist: Seller, buyer, purchase contract

This article is meant to give you a quick, short checklist.

Internal commission and external commission explained

When selling a property, there are two types of brokerage commission. If the seller pays the broker’s costs, this is called “internal commission”. If the buyer of the property pays, it is called “external commission”.

• Internal commission: Seller
• Outside commission: Buyer

Your client is, as a rule, either the seller or the buyer.

Brokerage agreement for brokerage commission: sample (free of charge)

Now the brokerage contract comes into play. In order to be entitled to a brokerage commission later on, you must have a written proof, the brokerage contract.

You can get good and free sample templates from the various chambers of industry and commerce (IHK). For example, here:

• Template (IHK Munich)
• Template DOC – IHK Leipzig

It must be clear from the agreement or the contract that you, as the agent, have offered/provided the property. A corresponding broker’s commission will then be due.

How much is the broker’s commission?

Broker commission for private purchase – Many things are extremely regulated in Germany, but it was different with the broker commission. Who has to bear the costs for the broker, was clear in most cases, the buyer of a property. In the new year changes a lot, because for the first time, the distribution of the brokerage commission between buyer and seller of a property, is clearly regulated by the legislator. What is in the new law on the broker’s commission? Here is a quick insight:

• Broker commission for private purchase

A whole 3, 5, 7 %, just for mediation?!

In the link to the broker’s commission you have already learned something about the amount of the commission. The more expensive the property, the lower the rate. For properties over 10 million, the rate is also less than 3%. So that you really get a commission in the end, stay fair from the beginning.

Agents get 3%, 5% or 7% because they do a lot of tasks, in the whole process of selling real estate.

As a professional partner, you move on. You are present during the whole process, at least in the CC of the correspondence. It is also about bringing the interests of the seller / buyer together. In addition, I have to advertise the property – only “interest” does not ensure that the potential buyer will actually buy. If buyer and seller agree, they arrange the rest, around notary date, which notary, purchase contract, etc. themselves. Brokers are still in the CC.

The last appointment is then the certification, the “handshake” afterwards. Then I have earned money and can present the bill.

Purchase contract: Passus object mediation

Broadly, should be in the bill of sale,

Property brokerage came through broker XY, commission amounts to XY, is due with effectiveness of the contract. If CT effective, commission due automatically.

Conclusion: Mediation, Contract, Coutage

With a private mediation, be always clear, as an agent (broker), you are always the weakest link in the chain. You make “only an exposé” and then get “so much money”. Therefore, it is all the more important that you hold everything in writing before the owner announcement and viewing, also in the purchase contract.

Here again the links to the free sample templates of the various Chambers of Industry and Commerce (IHK).

• Template (IHK Munich)
• Template DOC – IHK Leipzig