Käuferseite: So schätzen Käufer eine Immobilie ein

Kommen wir erst einmal zu einer persönlichen Einschätzung, wie Immobilien aus meiner Erfahrung, von Käufern, bewertet werden – schauen wir also zuerst auf die Käuferseite.

Faktoren: Bausubstanz, Ausstattung & Co.

95% bis 98% vom Verkaufspreis, den Käufer bereit sind für eine Immobilie zu zahlen, hängt von den harten Fakten ab: Bausubstanz, Ausstattung, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Zimmeranzahl / -aufteilung und so weiter.

95% bis 98% = Harte Fakten

Diese Kriterien sind dem Käufer wichtig:

• Bausubstanz
• Ausstattung
• Grundstücksfläche
• Wohnfläche
• Zimmeranzahl
• Zimmeraufteilung
• …

Persönliches Interesse: Wohnort & Umgebung

Ein kleinerer Anteil vom persönlich, gerechtfertigten Kaufpreis, von maximal 2% bis 5%, ist dann das persönlich Interesse an einer Immobilie. Ein einfaches Beispiel? Manche Menschen lieben die Natur, sind aber jobbedingt in der Innenstadt gefangen. Dementsprechend sind sie beispielsweise bereit, für Immobilien mit Grünanteil, z.b. Dachterrassen, wesentlich tiefer in die Tasche zu greifen. Obwohl sie die Fläche in Ländern, wie Deutschland nur für ein paar Monate im Jahr wirklich effektiv nutzen können.

2% bis 5% = Persönliches Interesse

Fazit: Lage entscheidet ebenfalls!

Weniger als <0,1% haben ein extrem persönliches Interesse an einem Objekt. Denken Sie an eine Eigentumswohnung in bester Lage, inmitten von München oder Berlin. Hier bieten sich die Käufer teilweise selbst nach oben. Das ist aber die Ausnahme.

Deshalb benötigen Sie einen soliden, berechneten Angebotspreis für Ihre Immobilie.

Verkäuferseite: So bewerten Sie Ihre Immobilie

Sie haben gelernt, dass Sie für die Bewertung einer Immobilie vor allem auch die harten Fakten setzen müssen.

Faktoren: Lage, Immobilie & Extras

Dabei geht es um die Lage, welche Infrastruktur befindet sich in der Nähe? Im nächsten Schritt geht es um die Immobilie selbst, welche Fläche (Grundstück, Wohnraum) steht zur Verfügung, wie ist die Raumaufteilung? Danach kommen die Extras und Ausstattung, vom Carport über Balkon, Wintergarten, Terrasse bis hin zum Swimmingpool.

3 Faktoren: Immobilienbewertung

1. Lage – Infrastruktur in der Nähe
2. Immobilie – Fläche und Substanz
3. Extras – Ausstattung

Dafür gibt es natürlich Methoden und Abläufe. Diese habe ich hier, in einem ersten kurzen Überblick für Sie zusammengefasst.

Immobilienbewertung: Verkehrswert ermitteln

Nun wissen wir zwar, welche Faktoren den Wert der Immobilie beeinflussen, doch um den genauen Angebotspreis zu ermitteln, braucht es eine Immobilienbewertung. Hier wird der Verkehrswert berechnet – auch genannt: Der Marktwert. Sie können sich zwischen drei Verfahren entscheiden.

1. Ertragswertverfahren
2. Sachwertverfahren
3. Vergleichswertverfahren

Hier eine kurze Erläuterung:

Ertragswertverfahren: Gebäudeertragswert und Verkehrswert

Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders bei bereits vermieteten Immobilien. Hier wird der Bodenwertverzinsungsbetrag und der Gebäudeertragswert miteinander addiert. Miteinbezogen werden außerdem Mieteinnahmen, die Kosten für Bewirtschaftung der Liegschaft, so wie Instandhaltungskosten.

• Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren: Bodenrichtwert und Sachwert

Entscheiden Sie sich für das Sachwertverfahren, addieren Sie stattdessen den Bodenwert und Gebäudesachwert zusammen. Hier werden potenziell anfallende Kosten im Falle eines Neubaus und Kosten für Modernisierungsmaßnahmen mit eingerechnet.

• Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren: Vergleich mit ähnlichen Objekten

Meistens gibt es bereits ähnliche Immobilien auf dem Markt, die Sie preislich mit Ihrem Objekt vergleichen können. Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus, empfehlen wir oft dieses Verfahren. Beim Vergleichswertverfahren sind Baujahr, Größe der Immobilie und Lage sind ausschlaggebende Faktoren.

• Vergleichswertverfahren

Weitere Kriterien der Bewertung: Lage, Größe & Co.

Neben Lage, Immobilienart und Ausstattung, gibt es weitere Faktoren, die den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen. Mängel, ähnliche Immobilien auf dem Markt und deren Kaufpreise, sowie die finanzielle Situation der Zielgruppe beeinflussen den Wert Ihres Objektes ebenfalls.

Lesen Sie hier mehr: Immobilie bewerten

Kriterien der Immobilienbewertung:

• Wertermittlung durch Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertberechnung
• Mängelliste des Objekts erstellen
• Bestehende Finanzierung einkalkulieren
• Finanzielle Situation der Zielgruppe
• Verhandlungsspielraum festlegen

Ein Makler ist gefunden, die Immobilie vorbereitet und der Angebotspreis steht fest? Dann fehlt jetzt nur noch das Erstellen des Exposés.

Weiter zu Schritt 6: Exposé erstellen

Das Immobilien Exposé ist einer der wichtigsten Schritte. Welche Unterlagen Sie brauchen und wie Sie professionelle Fotos machen, erfahren Sie hier.

• Exposé erstellen

Zurück zu Schritt 4: Immobilienwert steigern

Bevor Sie Ihre Immobilie inserieren, empfehlen wir immer über eine Wertsteigerung nachzudenken. Schließlich lassen sich durch Sanierung, Renovierung & Co. auf effiziente Weise den Kaufpreis erhöhen.

• Immobilienwert steigern

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Grandmaster Chime Ref. 6300A-010

1st place: Patek Philippe’s Grandmaster Chime Ref. 6300A-010 sold 2019 at Christie’s (Geneva) for $31,194 million In October 2014 Patek Philippe presented a collection of selected luxury watches that the collector’s world has been waiting for for 25 years! The highlight is the Grandmaster Chime Ref. 6300A-010 for $31 million.

1. Manufacturer: Patek Philippe
2. Model: Grandmaster Chime Ref. 6300A-010
3. Type: wrist
4. Price: $31,194 million
5. Auction of: 9.11.2019
6. Christie’s Auction House
7. Place: Geneva

2nd place: Henry Graves Supercomplication by Patek Philippe sold in 2014 by Sotheby’s (Geneva) for $23,983 million

Here you see the Henry Graves Supercomplication by Patek Philippe, the most important pocket watch in the world. The Supercomplication was first commissioned in 1925 and has an amazing 24 mechanisms. Tips on choosing the right professional: hiring an agent. This makes it the most complicated watch ever made by a watchmaker without the help of computer technology! This watch was sold for $23.9 million at the auction in Geneva on November 11th.

1. Manufacturer: Patek Philippe
2. Model: Henry Graves Supercomplication
3. Type: pocket watch
4. Price: $23,983 million
5. Auction on: 11.11.2014
6. Sotheby’s auction house.
7. Place: Geneva

Stainless Steel Ref. 1518

3rd place: Stainless Steel Ref. 1518 by Patek Philippe sold in 2016 at the Phillips auction house (Geneva) for $11,137 million

1. Manufacturer: Patek Philippe
2. Model: Stainless Steel Ref. 1518
3. Type: wrist
4. Price: $11,137 million
5. Auction of: 12.11.2016
6. Phillips Auction House
7. Place: Geneva

Live auction: Stainless Steel Ref. 1518

Gobbi Milan “Heures Universelles” Ref. 2523

4th place: Gobbi Milan “Heures Universelles” Ref. 2523 by Patek Philippe sold by Christie’s (Hong Kong) in 2019 at a price of $8,967 million

1. Manufacturer: Patek Philippe
2. Model: Gobbi Milan “Heures Universelles” Ref. 2523
3. Type: wrist
4. Price: $8,967 million
5. Auction of: 23.11.2019
6. Christie’s Auction House
7. Places: Hong Kong >/li>

Five years earlier, the watch was worth $2.9 million. This means that the Patek Philippe has increased in value by +309.2%.

Stainless Steel Ref. 5016A-010

5th place: Stainless Steel Ref. 5016A-010 from the Patek Philippe factory sold in 2015 at Phillips (Geneva) for $7,259 million

1. Manufacturer: Patek Philippe
2. Model: Stainless Steel Ref. 5016A-010
3. Type: wrist
4. Price: $7,259 million
5. Auction of: 7.11.2015
6. Phillips Auction House
7. Place: Geneva

Titanium Ref. 5208T-010

6th place: Titanium Ref. 5208T-010 from Patek Philippe sold in 2017 by Christie’s (Geneva) for $6,226 million

1. Manufacturer: Patek Philippe
2. Model: Titanium Ref. 5208T-010
3. Type: wrist
4. Price: $6,226 million
5. Auction of: 11.11.2017
6. Christie’s Auction House
7. Place: Geneva

Gold chronograph Ref. 1527

7th place: Gold chronograph Ref. 1527 by Patek Philippe sold 2010 at Christie’s (Geneva) for $5,709 million

1. Manufacturer: Patek Philippe
2. Model: Gold Chronograph Ref. 1527
3. Type: wrist
4. Price: $5,709 million
5. Auction from: 10.5.2010
6. Christie’s Auction House
7. Place: Geneva

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