Sell an apartment privately or with a real estate agent? The core question

Both options are possible — but the decision shouldn’t be based solely on “available time.” It has financial consequences in the five- to six-figure range. Studies from the German-speaking region show that properties marketed by a professional real estate agent achieve, on average, 5 to 15 percent higher selling prices than comparable private sales. For an apartment worth 500,000 €, that’s a difference of 25,000 to 75,000 € — clearly more than any commission.

Let’s take a closer look at both options.

Selling an apartment without a real estate agent: The DIY challenge

Can you sell an apartment without a real estate agent?

Yes, private sales are legally possible at any time. You save the real estate agent’s commission — but you take on all the tasks, all the risks, and all the costs yourself. The idea of a “free” private sale is a myth.

What tasks will fall to you?

The process involves much more than just taking photos and placing an ad. Specifically:

• Rating of the condominium and market-appropriate pricing strategy
• Procurement of all documents and paperwork (land register extract, division declaration, minutes of the homeowners’ meeting, housing allowance statements, energy certificate)
• Professional photos, floor plans, possibly home staging
• Create an exposé with all legally required information
• Advertising on ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen
• Preliminary qualification of inquiries (real buyers vs. tourists, rent nomads, data thieves)
• Credit checks of serious interested parties
• Viewings organisation and conduct (often 15-30 appointments)
• Price negotiation and reservation
• Notary selection and purchase contract support
• Handover protocol, key handover, notification to the utility provider

What does the private sale really cost?

The hidden costs of a private sale are often underestimated. A realistic breakdown for an average apartment:

What risks does the private seller take on?

The financial and legal risks are often overlooked — yet they are the real reason why many private sellers eventually turn to a real estate agent:

• Wrong asking price: Too low = money thrown away. Too high = the apartment becomes a showpiece, price reductions appear desperate
• Liability traps: Hidden defects can lead to a reversal of the sale even years later
• Energy certificate obligation: Fines up to 10,000 € for violations
• Data misuse: Inquiries from competitors, data thieves, fraudsters
• Safety risks during viewings: Strangers in the apartment
• Dirty money inquiries / money laundering attempts: Seller is liable for violations of the anti-money laundering law
• Emotional negotiations: Private sellers are not professional negotiators — buyers take advantage of this
• Time delays: Private sales take two to three months longer on average

Choose private sale if you have 80+ hours of time, can assess the market realistically, know the legal aspects — and can live with a potentially 5-15 % lower selling price.

Sell your apartment with a real estate agent: Professional support

Should I hire a real estate agent?

A good real estate agent saves you not only time — through market knowledge, negotiation experience and buyer network, he often achieves a higher selling price than private sale, which more than compensates for the commission.

What tasks does the agent take over?

The agent takes over most of the above-mentioned tasks:

• Market value determination with comparable properties and realistic pricing strategy
• Procurement of all documents (often direct access to authorities)
• Professional exposure, photographer, possibly 360° tours
• Multi-channel marketing (portals + own network + off-market)
• Complete pre-qualification of interested parties
• Credit check and financing confirmation
• Viewing appointments as individual viewings or professionally structured
• Price negotiation with negotiation expertise
• Contract preparation with a notary
• Accompaniment until handover

Premium and Off-Market Sales for Investors

For high-quality properties starting at around 1 million €, the discreet Off-Market sale is often the better choice: no public advertisements, no viewing tourism, targeted approach from a qualified investor network. Those who need privacy, tenant peace or reputation protection (inheritance, divorce, succession, prominent location) clearly benefit from this. This form of sale is practically impossible without a professional network.

Comparison: Private vs. Real Estate Agent at a Glance

Choose a real estate agent if you want to save time, minimize liability risks, and with high probability achieve a higher net profit.

Real Estate Agent Contract: Which Variant Is the Right One?

Who hires a real estate agent should know the type of contract — it determines how intensively the property will be marketed:

• Simple commission (general commission): Several agents work in parallel. Sounds good, but is often counterproductive: no agent invests in marketing, because another agent could close the deal. Result: lackluster marketing, price burns.
• Exclusive commission: One agent receives the exclusive right to market the property. The seller is still allowed to sell privately. A fair middle solution.
• Qualified exclusive commission: Exclusively the agent sells, and the owner also refers interested parties to the agent. Offers the highest marketing quality, because the agent is fully invested. Standard for premium real estate.

Important: Fix in writing the contract duration (usual: 6 months), cancellation terms, and specific marketing services.

Questions? Rating, Sell, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

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Real estate agent costs: commission, split, and negotiation

The costs for a real estate agent in Germany vary by region, property value, and agreement. Commonly, they are 3% to 7% of the purchase price (excluding VAT), usually split between buyer and seller.

Commission examples in euros

Splitting of commission in property sales (since Dec. 2020)

Since December 23, 2020, the legal commission split according to §§ 656a–656d BGB applies to the sale of apartments and single-family homes to consumers: If the seller has commissioned the real estate agent, he can pass on a maximum of half of the commission to the buyer — and only if he can prove that he has paid his own share. The buyer therefore never pays more than the seller.

Client principle in the rental market

In contrast to the purchase market: Since 2015, the real client principle applies in the rental market — whoever commissions the real estate agent pays. In the case of rentals, this is usually the landlord.

Commission is negotiable

The exact commission rates are negotiable, some real estate agents work with flat fees or success bonuses. For higher-value properties starting at around 750,000 €, reduced rates are common practice. Tip: negotiate not based on the amount, but on the performance — fixed-price marketing budget, home staging, investor outreach.

Checklist: Finding a Reputable Real Estate Agent

With this checklist, you can find reputable real estate agents near you. If in doubt: write to me or give me a quick call: <a href="

As project that moves the city

To illustrate the fascination of this project, I do not want to dwell on long texts, but rather refer to videos that illustrate the current status of the project. Because often pictures say more than words!

A vision becomes reality

The “FOUR Frankfurt” construction project embodies the vision of a new urban way of life. Four unique high-rise buildings housing apartments, offices, a hotel, a daycare center, a foodhall, and a variety of restaurant and retail spaces are being built in the heart of Frankfurt. This project goes beyond the mere construction of buildings – it creates a neighborhood of its own within the skyline. New pathways, public squares and roof terraces will become hubs of urban life.

“FOUR Frankfurt” is not just a structural development, but a lived idea for the future. It arouses emotions and becomes a magnet for the city.

The construction phase in action

A crucial part of this outstanding project is the construction phase itself. GP con, a construction company, is working with PERI, a leader in formwork and scaffolding. The special feature: Four high-rise buildings are being constructed at the same time. Each of these buildings presents different challenges for which PERI has developed customized solutions. The construction site presents an impressive number of PERI products in use.

A look into the future

“FOUR Frankfurt” is not just a construction project, but a turning point in the development of Frankfurt’s city skyline. The skyline will not only be enriched by architectural masterpieces, but also by a new way of urban living. This project will not only make history in the construction phase, but will also significantly shape the way we experience the city in the years to come.

Combining visionary planning, cutting-edge construction technology and the collaboration of world-class companies, “FOUR Frankfurt” will undoubtedly become a shining jewel in the urban landscape. Frankfurt’s skyline will never be the same again, and this project reminds us how architecture shapes our cities and our future.

Renaissance in high-rise construction

The German real estate landscape is currently experiencing a renaissance in high-rise construction. Despite a relatively low number of skyscrapers in the past, the demand for urban space and modern architecture has led to an increasing number of bold projects emerging. Let’s take a look at some of the fascinating projects that will conquer the skies over Germany.

Video Documentary: New High-Rises

Westend 1

This project in Frankfurt embodies the spirit of modernity and sets new standards for innovative office buildings.

Messeturm

As one of Frankfurt’s landmarks, the Messeturm will shine in new brilliance, combining timeless aesthetics with modern elements.

Commerzbank Tower

This already established landmark is undergoing an exciting transformation that will lead it into the future of sustainable construction.

Elbtower

In Hamburg, the impressive Elbtower will not only enhance the skyline but also serve as a new architectural landmark.

Estrel Tower

Berlin will not only gain the tallest hotel in Germany with the Estrel Tower, but also a place for luxury and entertainment.

Frankfurt Four

Four exceptional towers that will shape the future cityscape of Frankfurt and create modern living spaces.

More about the construction project:

• Frankfurt Four

Millennium Tower

This project in Munich will not only be an impressive tower, but also a symbol of technical innovation and sustainability.

The German high-rise landscape is rapidly evolving and faces an exciting future full of impressive buildings. These new skyscrapers will not only shape the architecture of cities, but also pave the way for new ideas and innovations. While Germany preserves its traditions and values, it is also opening up to modern design and technological progress. We invite you to join us on this exciting journey upwards and experience these fascinating developments up close.

Why is Egypt building a new capital?

According to estimates, more than 21 million people live in Cairo.

The government and President Abd al-Fattah as-Sisi have decided to rebuild Cairo. To this end, for example, the first houseboats, which were typical for Cairo, are currently disappearing. No small boats, full two, rarely even three stories. The city, which has grown over thousands of years, will never again exist as it is today.

As reported by Wirtschaftswoche, “with strong help from China”. The first construction work began in 2015.

But, why is Egypt planning to build a new capital?

The population here will double in the next 40 years. There are currently 21 million people in the metropolitan region, and in the future there will be up to 40 million. The city is designed to address Egypt’s various problems while offering a special quality of life.

We connected the new capital through:

• Airport: “New Capital Airport
• Streets: Suez Road and Mohamed Bin Zayed Axis

What is the name of the new capital of Egypt?

So far, the new capital has no name. It is still referred to as the “New Administrative Capital.

When the capital is finished, it will be reminiscent of mega-cities like (here) Dubai.

Live view from space

Here are the latest available satellite images from Google Maps.

View of the construction area:

Emergence in the desert: construction site XXL

Construction started in the middle of the desert in 2015. Since then, the city is rapidly taking shape and features.

Before / After: Skyscrapers in the sand

This gigantic megaproject in Egypt costs a whole 58 billion dollars.

Aufgaben eines Immobilienmaklers: Vorbereitung & Abwicklung

Ohne einen Berater mit Erfahrung, der sich mit der Vermarktung der Immobilie auskennt, kann sich so mancher Immobilienverkauf schwierig gestalten. Vergessen Sie nicht: Über 70% der Immobilien werden jährlich über einen Makler verkauft. Er kennt sich nicht nur mit der Vorbereitung einer Immobilie aus, sondern auch mit dem Kaufvertrag, Steuern und natürlich Bonitätsprüfungen.

Liste der Aufgaben eines Maklers:

• Vermarktung der Immobilie
• Beratung bezüglich Steuern und Finanzen
• Kreditwürdigkeitsprüfung
• Besichtigungstermine
• Verhandlungen und Argumentation
• Abwicklung, Kaufvertrag und Notar
• …

Ein Großteil vertraut auf den Makler, aber nicht nur wegen dieser einzelnen Abläufe und Prozesse. Insbesondere die eigene Zeit ist ein hohes Gut für die meisten Verkäufer:

Vorteile eines Immobilienmaklers: Erfahrung und Expertise

Wer hat schon die Zeit privat mit 100, 200 Interessenten Anfragen umzugehen, Bonitätsprüfung durchzuführen, Besichtigungstermine zu vereinbaren, sie durchzuführen, und so weiter. Genau! Und das macht den Faktor Zeit für die Meisten, die einen Immobilienmakler beauftragen, zum wichtigsten Aspekt. Erst in zweiter Linie dreht es sich dann um Vermarktungsstrategien, Exposés, Kreditwürdigkeitsprüfung, Interessenten Kommunikation, Besichtigungstermine und den bestmöglichen Verkaufspreis.

Vorteile eines Immobilienmaklers:

• Für die meisten: Zeit und Stress
• Immobilienvermarktung aus Erfahrung
• Strategie und Methoden Mix, für jeweilige Objekt Art und Zielgruppen
• Eigenes Investorennetzwerk aus Bauträgern und Privatiers
• Filter für wirkliche Kaufinteressenten
• Bestmöglicher Verkaufspreis, statt Verluste bei Privatverkauf

Immobilienmakler beauftragen: Ratgeber

Die Aufgaben und Vorteile eines Maklers sind nun geklärt. Möchten Sie Ihre Immobilie nicht im Alleingang privat verkaufen, dann steht jetzt die Suche nach einem seriösen und kompetenten Immobilienmakler an.

Immobilienmakler finden: Online & Offline

Kommen wir nun zur wichtigen Frage:

Wie findet man einen Immobilienmakler?

Im Idealfall haben Sie bereits Freunde oder Bekannte, die bereits eine Immobilie veräußert haben und Ihnen jemanden empfehlen können. Ansonsten werden Sie hierfür auch in Ihrer lokalen Tageszeitung fündig. Und ansonsten können Sie im Internet nach Maklern in Ihrer Region schauen. Der Vorteil: Sie können Online-Empfehlungen zu Rate ziehen und die Internetseite des Maklers, so wie die eingestellten Fotos der Immobilien genauer unter die Lupe nehmen. Und je nach Haustyp oder Wohnungstyp finden Sie so vielleicht sogar einen Makler, der auf Ihr Objekt sogar spezialisiert ist.

So finden Sie einen passenden Makler:

• Empfehlungen von Freunden, Familie & Bekannten
• Regionale Immobilienmakler anfragen
• Online: Spezialisierte Makler finden

Alleinauftrag oder einfacher Maklervertrag?

Außerdem müssen Sie sich fragen: Möchten Sie nur von einem Makler vertreten werden? Oder möchten Sie sich alle Optionen offen halten und Ihre Immobilie bei mehreren Maklern inserieren? Der Vorteil eines Alleinauftrages ist, dass der Makler verpflichtet ist, alles daran zu setzen Ihr Haus oder Ihre Wohnung schnell und effizient zu verkaufen. Schließlich ist er der einzige Makler, der sich Ihrer Immobilie annimmt. Entscheiden Sie sich für einen einfachen Maklervertrag, können Sie Ihre Immobilie bei mehreren Maklern vermarkten lassen. Das ist dann von beiden Seiten aus unverbindlich und die Möglichkeit eines Privatverkaufs steht Ihnen weiterhin offen.

Sie könne sich zwischen diesen Maklerverträgen entscheiden:

• Einfacher Maklervertrag
• Alleinauftrag
• Qualifizierter Alleinauftrag

Maklervertrag unterschreiben: Checkliste

Haben Sie sich für eine Art des Maklervertrags entschieden, müssen Sie vorab nur noch den Maklervertrag unterschreiben. Bevor Sie das tun, haben wir hier noch ein paar Tipps für Sie, woran Sie einen guten Makler erkennen! Das ist manchmal nämlich gar nicht so einfach. Sprechen Sie vorab also unbedingt folgende Punkte an, um sicher zu gehen, dass Sie sich auf demselben Nenner befinden.

Wichtige Fragen an den Makler – Checkliste:

• Anhand welcher Faktoren wird der Kaufpreis festgelegt?
• Wie wird die Immobilie vermarktet?
• Ist er auf Ihren Immobilientyp spezialisiert?
• Wie viele Immobilien wurden im letzten Jahr erfolgreich verkauft?
• Wie hochwertig sind die Fotos der Immobilien?
• Wie hoch ist die Provision?
• Zahl die Provision Käufer, Verkäufer oder beide?

Immobilie ohne Makler verkaufen: Privatverkauf

Was tun Sie, wenn ein erfahrener Käufer oder auch Investor, Mangel nach Mangel feststellt und den Kaufpreis Stück für Stück, nachvollziehbar, nach unten korrigiert? Viele private Verkäufer tappen hier in eine Falle und geben sich am Ende mit einem viel zu niedrigen Verkaufspreis zufrieden. Neben fehlendem Verhandlungsgeschick, mangelt es den meisten Privatverkäufern zudem an Erfahrung und Expertise.

Hier die häufigsten Fehler eines privaten Immobilienverkaufs:

• Falsche Wertermittlung
• Kein eigenes Kundennetzwerk
• Fehlerhafte Besichtigungstermine
• Fehlende Bonitätsprüfungen
• Schlecht geführte Preisverhandlungen

Schon deshalb ist der erste Schritt, sich ein Bild des Objekts zu machen. Das machen Sie anhand der richtigen Unterlagen.

Weiter zu Schritt 3: Unterlagen und Dokumente

Bevor Sie das Exposé erstellen und die Immobilie inserieren, sollten Sie dafür sorgen, alle Unterlagen und Dokumente zu organisieren und zusammen zu stellen. In unserer Checkliste finden Sie einen kompletten Überblick.

• Unterlagen und Dokumente

Zurück zu Schritt 1: Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt

Eine gute Vorbereitung ist bekanntlich die halbe Miete. So auch beim Immobilienverkauf. Vorab sollten Sie nicht nur jegliche Nebenkosten mit einkalkulieren, sondern auch einen realistischen Verkaufszeitpunkt ansetzen.

• Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt